けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記(旧)

「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」の旧サイトです。2015年7月までの記事を掲載しています。新サイトはhttp://kennygorou931.blog84.fc2.com/です。

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
  1. --/--/--(--) --:--:--|
  2. スポンサー広告

クラウドクレジット新興国投資入門講座に参加しました

株式会社クラウドクレジットの新興国投資入門講座に参加しました。
内容をレポートします。

<日時>
 2014/7/26(土) 14:00~16:00

<会場>
 有楽町イトシア12階 クラウドクレジット社セミナールーム
 参加者は私を含めて5名でした。

<講師>
 クラウドクレジット 代表取締役社長  杉山智行氏

<内容>
 説明の中で印象に残った部分を中心に記載します。

■ペルー出張報告記
・ペルーの人口は約3000万人
 首都リマの人口は約1000万人
 リマの中心部はビジネス街で、外銀などがある。治安もよい。
 周辺部は旧市街やスラム街で、あまり発展していない。治安もよくない。
 地方は農業などが中心で、内陸部にはジャングルが広がる。  

・ペルーは隣のブラジルに比べても道路・鉄道などインフラが整っていない。
 車社会でタクシー利用の比率が高い。

・ペルーへ進出した理由
 金融の法整備がしっかりしており、ある雑誌のランキングでは一位。
 賄賂なども少ない。
 信用情報は一元化されており、ある意味では日本よりも進んでいる。
 資源国で、資本ストックも多い。
 財政が安定している。国債格付けA-。
 外資を誘致しており、変な規制がない。

■ペルー・タクシー事業者支援プロジェクトについて
8月上旬に募集開始予定
 募集条件は以下を予定している。
  投資利回り:7%
  期間:4年間
  元利均等返済
  募集金額2000万円
  為替リスクは投資家が負う


・ペルーでは、銀行から借り入れができる人は23%しかいない。
 このプロジェクトでは、銀行から借り入れができない層をターゲットとする。
 (中間層より少し下の層)

貸付対象は、タクシー自営業者
 一般的な月次収益は4万円~15万円程度

借り手への貸出金利は30%程度
 (一般的な銀行貸出金利と同水準)
 収入に対する返済額の割合は30%程度で、債務負担はかなりきつくなる。
 ローン期間は4~5年
 1人あたり貸付額は50万円~100万円程度

・現地の子会社へ貸付を行う。

審査・貸付・債権管理は現地の金融機関「EDPYME Accesso Crediticio」に委託する。
 中堅金融機関で、日本で言うと地銀くらいのポジション。
 利益率は非常に高い(ROE50%台)。
 また、不良債権比率は5%程度と低く、健全性が高い。
 「EDPYME Accesso Crediticio」社の手数料・保証料は7~8%程度

ローンで購入する車を担保にする。
 車にGPSチップを埋め込んで位置を把握する。
 資金の回収は、ガソリンスタンドで給油時に行う。
 (ガソリン代と合わせて徴収)

・為替リスクについて、ペルーの財政規律はしっかりしており、対ドルではブラジル・レアルなどよりも安定している。
 しかし、対円だと結構振れ幅は大きくなる。
 オペレーションが複雑になるため、為替ヘッジはしていない。
 ただし、返済方式を元利均等返済とすることで、為替リスクを分散する効果がある。
 過去の為替レートの動きからシミュレーションすると、為替が原因で収支がマイナスになる確率は10%以下

・サービス開始前に日経マネーで紹介されたこともあり、多くの引き合いを受けたため、早めにサービスを開始した。
 1号案件は、すぐに完売した。

今後は、ペルーだけでなく、メキシコ・コロンビア・ヨーロッパ・フィリピンなどにも投資先を広げていきたい。
 第1弾案件と同じ延滞債権の案件もまた募集したい。

・不良債権(貸し倒れ)比率は5%程度を見込んでいる。

・為替手数料は往復で2%程度

・クラウドクレジット社の徴収する手数料率は0.6%


■質疑応答
・なぜ投資期間が3年なのか
⇒数か月の短期間の貸出だと、貸し手の都合で急に借りられなくなって借り手が破たんすることがあり得る。
 当社は銀行の新たな姿を目指しているため、長期の貸出を行いたい。

・最低投資金額が50万円と大きい理由は
⇒投資家数が49人以下という制限があるため。
 現在2種免許の申請をしており、いずれ認可が下りる見こみ。
 認可が下りたら投資家数・最低投資金額の制約はなくなるので、小口化したい。

・ペルーの預金金利はどの程度か 
⇒外銀で3%~5%。マイクロ投資機関だと7%程度

・投資家は、投資する案件(匿名組合)ごとに毎回紙の契約書を記入・郵送する必要があるのか
現時点ではそういう仕組みになっている。
 いずれオンラインで契約できるようにしたい。 

・収益の税務上の扱いは
⇒収益は雑所得の扱いになる。

・現在の社員数は
⇒常勤社員数 6名+非常勤4名
 そのうち、ロイズTSB銀行出身が4名。
 Amazon出身社も数名いる。
 ロイズTSB銀行はイギリスのリテール中心の銀行であったが、日本から撤退してしまった。
 その後行員はそれぞれ別の会社に就職していたが、当時のメンバーを集めてクラウドクレジットを立ち上げた。

・投資家の資産は分別管理されるのか
⇒分別管理される

<感想>
・タクシー案件については、仕組みを丁寧に説明していただき、概ね理解できたと思います。
 仕組みとしてそれほど無理はないように思います。
 また、リスクを抑える工夫もされているようです。
 ただ、様々なコストが引かれた結果最終的な利回りが7%になってしまうというのはやや残念です。
 もし10%程度の利回りが期待できるような商品設計であれば是非投資したいと思うのですが。
 いずれコストについては削減され、より利回りの高い商品となるかも知れません。

・クラウドクレジット社については、銀行出身者が多数いるということで、ある程度信用できると思います。
 また、社長の杉山氏はペルー投資を手掛けるためにスペイン語を2年かけて勉強したそうで、真面目な方という印象でした。


↓当日の写真。左から、クラウドクレジット小関氏、ridebmx氏、クラウドクレジット杉山氏、けにごろう
クラウドクレジット写真小







スポンサーサイト
  1. 2014/07/30(水) 05:00:00|
  2. クラウドクレジット
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:2

AQUSH運用状況(2014年6月)

2014年6月のAQUSHでの運用状況を公開します。
AQUSHで投資されている方・今後投資を検討している方は参考にしていただければと思います。

<利益について>
運用中元本残高約211万円に対し、今月の投資利益(税引き後)は11,752円となりました。
先月から若干回復しました。
収益率も8.13%と若干回復しました。

<返済状況について>
今月は私の投資しているファンドにおいて貸し倒れは発生していません。

AQUSH月次収支20140710

<新規投資について>
今月もまたAQUSHマーケットでの募集はありませんでした。
そのため、残念ながら貸出を行うことはできませんでした。
なお、新規案件がなかなか出てこないようなので、貸出前の資金(174万円)を一旦出金しました。
また案件が出てきたら入金したいと思います。

AQUSHポートフォリオ20140710

<AQUSHマーケット・ヒートマップについて>
先月末時点でのヒートマップについては下記をご覧ください。
先ほども書きましたが、今月もまたAQUSHマーケットでの募集はありませんでした。
来月以降は借り手が現れることを期待したいと思います。

AQUSHヒートマップ20140625






  1. 2014/07/26(土) 05:00:00|
  2. 運用状況
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

投資型クラウドファンディング「jitsugen」がサービス開始

先日紹介したクラウドクレジットに続き、また新たな投資型クラウドファンディング「jitsugen」がサービスを開始しました。
運営するのはその名も「株式会社クラウドファンディング」です。

jitsugen

2014年7月7日から募集を開始した第1弾案件の概要は以下の通りです。

<三ッ星シェフの満腹ダイエット弁当>
・投資先:「株式会社おいしいプラス」
・予定分配率 : 売上(税抜)の10%
・目標リターン: 1.75倍
・契約期間: 6年間
・申込単位:500,000円
・分配支払: 年二回、半期ごとの業績に応じて
・募集金額: 3500万円
・運営手数料 :当該事業の売上(税抜)の3%
         (ただし半期ごとの投資家分配が投資元本を回収できるペースでなかった場合は0%)
・契約方法: 匿名組合員になろうとする方は、取扱者のウェブサイトよりお申し込みいただき、取扱者によるお電話もしくは面談のうえ営業者と匿名組合契約を締結します。 なお、本契約は、出資者が出資金の払込をすること及び取扱者が出資者の本人確認をすることをもってその効力を生じます。
従って、出資金が払い込まれていても本人確認ができない場合には、申込がキャンセルされたと見なす場合があります。
一度契約した本匿名組合契約については、一定の場合を除き、契約の取消、中途の契約解除ができませんおで、充分ご検討のうえお申し込みください。


予定分配率は 売上(税抜)の10%とあり、業績によってリターンは変動するようです。
想定通りの業績だった場合は、6年で約1.75倍のリターンを得られるとのことで、年利に換算すれば単利計算で約12%となります。
事業計画書にいくつかシミュレーションが示されており、楽観的なシナリオでは年利19.7%、もっとも悲観的なシナリオでは2年目で経営破たんし、最終利回り-91.5%とのことです。
ソーシャルレンディングと比べるとややハイリスク・ハイリターンと言えるでしょう。

投資期間は6年間と非常に長いですね。
せめて3年くらいにしてもらえるとよいのですが。
また、最低投資金額は50万円と高い金額です。
クラウドクレジットも金融業免許の関係で50万円でしたが、同じ理由でしょうか。
「jitsugen」も「株式会社おいしいプラス」も新会社であるにも関わらず、投資期間6年・最低投資金額50万円というのは非常にハードルが高いように感じます。

株式会社クラウドファンディングが徴収する運営手数料は成功報酬型で、事業から一定以上の売り上げが上がった場合のみ発生する形になっています。
運営手数料は売上の3%で、maneoと比べるとやや低いようです。

契約の際は、取扱者(株式会社クラウドファンディング)との電話もしくは面談が必要だそうです。
これも法律で求められているのでしょうか。

事業計画書が公開されており、そちらを見たところ、契約形態についてmaneoやAQUSHなど既存のソーシャルレンディングと大きく異なる点があるようです。
匿名組合契約の相手は、株式会社クラウドファンディングではなく、営業者(この場合は株式会社おいしいプラス)となるという点です。
資金も、営業者の口座に直接振り込むようになっています。
jitsugen契約形態

リスク説明によると、主なリスクは以下の通りです。
・流動性リスク(途中で解約不可)
・売上が想定を下回ることによる元本割れのリスク
・営業者(「株式会社おいしいプラス」)の破綻・債務超過のリスク


リスクの種別としてはソーシャルレンディングとほぼ同様のようです。
匿名組合契約の相手が直接営業者になるということは、逆にサービス会社(jitsugen)が破綻した場合に資金が損なわれるリスクはないということかも知れません。

なお、この案件は現時点ですでに3500万円を集めており、満額となっています。
日経新聞などでも紹介されており、注目度は高いようです。

株式会社クラウドファンディングの代表取締役社長は伊東さんという方で、30代半ばとお若いようです。
野村証券・モルガンスタンレーで営業を担当されていたそうです。


予め利率が決まっており、とりあえず出資先が破綻さえしなければ元本と金利が返ってくるソーシャルレンディングと異なり、売り上げによってリターンが変わってくる点が大きな違いであると感じます。
事業の収益性・将来性を見極める目が必要になるということなのでしょうが、自分にはこの弁当販売事業自体の成否はよくわかりません。
セミナーなどの機会があればぜひ参加し、さらに情報を収集したいと思います。






  1. 2014/07/23(水) 05:00:00|
  2. jitsugen
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:4

【クラウドバンク】夏のボーナスキャンペーン(金利7.0%)を募集開始

クラウドバンクで「夏のボーナスキャンペーン」として好条件の案件が募集されています。

夏のボーナスキャンペーン

<案件概要>
中小企業支援型ローンファンド 33号
・募集期間:2014年7月18日 〜 2014年8月1日
・運用期間: 6ヶ月
・税引前予想投資利回り: 年率 7.0%
・募集目標金額 ¥100,000,000

5月に貸出総額3億円突破・6月に5億円突破キャンペーンを実施していましたが、金利・運用期間はそれらと同様です。
毎月キャンペーン案件を出す方針なのでしょうか。
定期的に7%の案件が出るのであれば大変ありがたいのですが。

また、maneoでは久しぶりにmaneoの虎案件が募集されます。

【maneoの虎 第4弾】たまプラーザ ハワイアン飲食店開業案件への投資

<案件概要>
金利:10.0%
貸出期間24カ月
募集金額:500万円
募集開始日時:2014/07/22 12:00:00
投資可能金額 ¥10,000 ~ ¥300,000
投資家優待:投資家全員にお食事代10%割引券
10万円以上を投資された方には、さらに前菜のサービス券

こちらも好条件ですが、募集金額が500万円と少ないのでおそらくすぐに完売となってしまうでしょう。






  1. 2014/07/19(土) 13:05:13|
  2. 日本クラウド証券
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

maneoマーケット情報(2014年6月)

maneoマーケット情報(2014年6月)を転載します。

元のサイトはこちらです。

marketplace201707.jpg

<ローン成約額(累計)推移>
ローン成約額は月末時点で176億円に達しました。
この1か月で7億円以上の貸出が行われたことになります。
先月(7億円)とほぼ同水準です。

<分配額(累計)推移>
元利の分配額も順調に伸びています。
元利分配額は月末時点で122億円に達しました。
先月から7億円程度増えています。

また、利息分配額(累計)は約4.0億円で、今月も2000万円程度の利息分配があったことになります。
ローン成約額176億円のうち122億円が分配されているので、現在の貸出元本は54億円となります。先月(54億円)とほぼ同水準です。
瀧本社長が掲げている目標「貸出残高100億円」に少しずつ近づいています。

marketinfo201407.jpg

<案件募集状況>
今月の貸し出し件数は45件と、先月(48件)とほぼ同水準です。
特に多かったのは以下の案件でした。
 ・事業者C社向け案件 不動産担保付きローンへの投資(8件)
 ・【事業者G社向け】店舗設備改装資金支援ローンへの投資(9件)
 ・【事業者H社向け 第10弾】割賦販売のための遊技機購入資金支援ローンへの投資(10件)

不動産関連とパチンコ関連がほとんどを占めています。

<金利の傾向>
 特に先月と比べて大きな傾向の変化はなく、安定しています。
 7%以上の案件は少なく、ほとんどが5%~6%台です。

<返済状況について>
事業性ローンにおいてはまだデフォルトは発生していません。
今後もぜひこの傾向が継続してほしいものです。






  1. 2014/07/19(土) 05:00:00|
  2. maneo
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

クラウドクレジット株式会社がサービス開始

以前の記事「日経マネー7月号で「儲かるクラウドファンディング」特集」で少し紹介した「クラウドクレジット株式会社」がサービスを開始しました。

クラウドクレジット株式会社

日経マネー誌の記事ではサービス開始予定は9月と記載されていましたが、6月20日に前倒しでサービスを開始しました。

募集案件第1弾の概要は以下の通りです。

(以下引用)
<ペルー・小口債務者支援プロジェクト1号>
・期待利回り: 10.9%(税引前) (ただし利回り保証なし)
・手数料   : 0円
・最低投資金額: 500,000円 ( 追加単位: 10,000 円 )
・運用期間  : 原則2017年7月末まで
・分配方法  : 毎月分配(現地運用開始から満6ヶ月を過ぎてから)
・通貨     : 円建て
・プロジェクト特徴:
 延滞債権投資とは、銀行から延滞している零細企業向け/ 消費者ローンを額面の数%購入してきて、債務者との返済相談、
減免交渉をし、約3 年かけてその額面の1.5 倍程度で回収を目指すものです。破産法が未整備な国では債務者が適切な債
務の減額を受けることができないことがあります。その場合、こうした減免によ
り借り手にも負荷が少なく、利回りがよく、回収精度もよい商品となっています。
※ただし、利回り保証はありません。
(引用終わり)


10.9%の期待利回りは魅力的ですね。
今年はmaneoでも10%以上の案件はほとんど出ていません。
スキームを見たところ、明らかに不審な点は見当たらないようです。

気になる点としては、まずクラウドクレジット社が運用期間3年間の間事業を継続できるか、という事業者リスクがあります。
できれば当初は運用期間1年程度の商品設計にしてもらえるとより安心して投資できるのですが。
まあ、maneoやAQUSHもサービス開始当初から運用期間3年くらいの商品を出していましたから、あまり気にしても仕方がないのかもしれません。

また、為替リスクがあるとのことで、為替ヘッジがされていないようです。
調べてみたところ、日本円/ペルー・ソルの過去3年間の最高値・最低値は以下の通りでした。
 ・最高値:0.03656
 ・最低値:0.02543
(参照元:http://jpy.jp.fx-exchange.com/pen/
 新興国通貨だけあって為替の値動きは大きく、過去3年で40%以上の変動幅があるようです。
 償還時点での為替レートに恵まれないと、3年分の利回りが相殺されてしまう可能性があるかも知れません。
 (もしかするとある程度の為替レート変動は見込んだ商品設計になっているのかも知れませんが、この情報だけだと良くわかりません)

さらに、開始したばかりで実績がないサービスであるにも関わらず「最低投資金額50万円」というのは、投資するには若干ハードルが高いと感じます。(資産が何億円もあれば別ですが・・・)
せめて5万円くらいから投資できるようにしてもらえるとありがたいのですが。

この点について私と同じくソーシャルレンディング投資家で、クラウドクレジット社のセミナーに参加されたridebmx氏から情報提供いただいたところでは、
「まだ第二種金融業の免許が下りていないため、適格機関投資家等特例業者なので1案件49名までの制限があり、そのため最低投資金額が50万となっているそうです。
当然二種免許が出れば、最低額は3万とかに下げるようですし、プール口座も作る予定との事です。」

とのことでした。
来年度から施行される金商法改正をにらんで、先行してサービスを開始したということのようです。
いずれは最低投資金額も下がると思って良さそうです。
(なお、ridebmx氏は、セミナーに参加し、その場で50万円出資を決めたそうです。)

代表の杉山氏は、大和証券SMBCおよびロイズTSB銀行東京支店で、日本国債や海外社債投資などに携わってきたそうです。
また、他のスタッフもロイズTSB銀行出身者が多いようです。
ロイズTSB銀行から他のスタッフをひきつれて独立したということでしょうか。
だとしたら、見たところ若そうですが、とても人望がある方なのかも知れません。

なお、この案件は7月初旬にはすでに完売となっていました。
日経マネー誌に紹介された効果かどうかわかりませんが、注目度は高いようです。

正直、サイトの情報だけからでは、クラウドクレジット社およびこの案件の安全性や収益性などは判断できませんが、一度はセミナー等に参加し、問題なさそうであれば次回は是非投資してみたいと思います。
とりあえず口座開設だけ早めにしておくことにします。






  1. 2014/07/16(水) 05:00:00|
  2. クラウドクレジット
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:2

トークセッション「激論!どうなる日本の投資型クラウドファンディング」に参加しました

日本クラウド証券主催のセミナー・トークセッションに参加しましたので、レポートします。

■テーマ:「激論!どうなる日本の投資型クラウドファンディング 
 ~金商法改正で注目の投資型クラウドファンディングの展望と課題~」

■日時:2014/6/23(月) 19:00~
 
■会場:東京ミッドタウンホール&カンファレンスRoom7

■構成:
<第1部>セミナー「投資型クラウドファンディングの最前線」
 日本クラウド証券株式会社 代表取締役社長 大前和徳

<第2部>トークセッション「金商法改正!どうなる?日本の株式型クラウドファンディング」
 ・森・濱田松本法律事務所 パートナー 増島 雅和
 ・株式会社サイバーエージェントクラウドファンディング 代表取締役社長 中山 亮太郎
 ・日本クラウド証券株式会社 代表取締役社長 大前和徳
 ・株式会社ボーンレックス代表取締役 室岡 拓也
 ・三菱UFJリサーチ&コンサルティング株式会社 コンサルティング・国際事業本部マーケット調査室 コンサルタント 渡邉 睦

■詳細:https://www.crowdbank.jp/seminar/20140623_001.html

■レポート
 会場は東京ミッドタウンの大変立派なカンファレンスルームでした。
 参加者は50~60名程度で、金融関係者らしき人が多い印象でした。

<第1部>
 第1部は大前氏による、日本のクラウドファンディングの現状に関するセミナーでした。
 印象に残った部分は以下の通りです。

 ・世界のクラウドファンディング市場は約5000億円。そのうち株式型は3%に過ぎない。
 ・日本の現預金は800兆円と、世界一多い。クラウドファンディングの拡大する可能性は大きい。
 ・融資型クラウドファンディングとしては、アメリカのLendingClubが最大手。
  2007年に創業し、2012年より黒字化。貸出総額は1860億ドル。
 ・日本では5月に金商法が改正され、株式型クラウドファンディングが解禁された。
  ファンド型については「第2種少額電子募集取扱業者」、
  エクイティ型については「第1種少額電子募集取扱業者」
  の免許があれば取り扱うことができるようになり、参入規制が緩和された。
 ・「少額」というのは、発行総額1億円未満・1人当たり投資額50万円以下のファンドを指す。
 ・現在は非上場株式を売買する場所はない。(例外としてグリーンシートがあるが)  
  今後「投資グループ」制度の中で売買が可能になる見込み。(ただし上場株式のように簡単には売買できない)

<第2部>
 第2部は、大前氏を含むクラウドファンディング関係者5名によるトークセッションでした。
 同じく印象に残った個所は以下の通りでした。

テーマ「今回の金商法改正をどう評価するか」
 ・「大胆な改革であり、だれでも株式を発行できる可能性ができた」
 ・「発行総額1億円未満・1人当たり投資額50万円以下の制約は外してほしかった。
  投資家が投資したくなるような会社は1億くらいでは満足しない。
  また、50万円の価値は人により感じ方が異なる。」

テーマ「株式型クラウドファンディング解禁で何が変わるのか」
 ・「投資家との関係が長期化するだろう(2~3年)。より関係が深くなると言える」
 ・「株式型クラウドファンディングはあまり投資家にとってはもうからないのではないか。
  お金だけでなく、理念に賛同して投資する人向けでは。」

テーマ「株式型クラウドファンディングのメリット・デメリット」
 ・「今まで投資できなかった会社にも投資できる。会社のファンを作ることができる。」
 ・「今後、日証協による自主規制ルールができてくるはず。」
 ・「オンライントレード・FXに続くブームになる可能性はある。」

テーマ「株式型クラウドファンディングが普及するためには」
 ・「企業を評価するための指標があった方がよい。」
 ・「NISAのような税制優遇があるとよいのでは。」
 ・「大きく儲かる可能性がある、という強いインパクトが必要。」

<質疑応答>
 Q:資金を募集する企業の審査は誰が行うのか。
 A:発行体であるクラウドファンディング業者が行う。企業情報の開示も行う。
  ただし、損失のリスクは購入者が負うことになる。
 
 Q:どんな企業・ビジネスが資金調達をするのか。
 A:購入型だと調達資金により作りたいものがはっきりしているが、株式型の場合は資金の用途が限定されているわけではないので、理念などが重要になる。ふるさと納税のイメージが近いのでは。
  インターネット関連ビジネスについては、既にVCなどの資金があふれているので、特にクラウドファンディングで資金調達する必要はないかもしれない。
  購入型クラウドファンディングについては、もともと非常に参入障壁は低い。
  資金決済法のみ関係しており、ECビジネスと同水準。
 
<感想>
 ・ファンド型クラウドファンディングとエクイティ型クラウドファンディングの違いがあまりよくわかっていなかったのですが、説明を聞く中で、
  ・資金の目的が決まっているのが「ファンド型」
  ・資金の目的は特に決まっていないものが「エクイティ型」
かと理解しました。
(私個人の理解なので誤っているかも知れませんが)

 ・今回のセミナーを聞いたところでは、大手の証券会社などがすぐに投資型クラウドファンディングに参入するということはなさそうです。
 当面は日本クラウド証券のようなベンチャー企業がサービスを手掛けることになるでしょう。
 それにしても、融資型クラウドファンディング(ソーシャルレンディング)については法律面での整備もされておらず、参入障壁も非常に高いままです。
 こちらについても規制を緩和する議論がなされてもよいように思います。

・投資型はどれだけの利益が得られるか事前にはわからないので、投資に際しては企業の将来性・安定性などを見極める目が必要となるでしょう。株式投資と同じイメージです。
 個人的には、投資型よりも、利回りが確定しているソーシャルレンディングの方がやはり性に合っていると思います。
 





 
  1. 2014/07/12(土) 05:00:00|
  2. セミナーレポート
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

フィリピン不動産セミナー(株式会社MSJ)レポート

株式会社MSJのフィリピン不動産セミナーに参加しました。
その内容をレポートします。

■主催
 株式会社MSJ
 http://www.s-msj.co.jp/

■費用
 3000円

■内容(印象に残った部分)
<ホテル投資について>
・ホテルは、ディベロッパーよりもホテル運営会社の集客力(旅行代理店などとのつながりがあるか)が重要
 ホテルチェーンが運営するのであればよいが、ディベロッパーやローカルの会社が運営する場合は厳しいのではないか。
・ホテル用コンドミニアム運営で有名なのは、ascott社・オークウッド社など。
・現在MSJではホテル投資は扱っていない。

<コンドミニアム投資について>
・住宅価格の上昇率は年率約6%(直近5年間)。
 GDPの上昇率とほぼ同様で、バブルではない。
・投資対象の地域としては、マニラ中心部であるマカティ・ボニファシオ・オルティガスがよい。
 (日本でいえば丸の内・六本木・新宿あたりに相当)
賃貸物件の利回りは8%~12%
・フィリピンにはいわゆる住宅ローンはない。
・コンドミニアムの賃貸は、単身者のニーズが多い。
 賃貸にするなら、大きな部屋よりも、30~50㎡程度のStudio(ワンルーム)やワンベッドルームがよい。
・プレビルドは、完成まで分割で代金を支払い、完成時にローンを組んで残額を支払うのが一般的。
賃貸にする場合、ディベロッパーに管理部門があるので、そこに依頼してテナントを探してもらうのが一般的。
・フィリピンでは部屋の向きはあまり重要ではない。
 眺望の方が重要。
・コンドミニアムを購入すると不動産登記される。
 ただし所有権ではなく、無期限の利用権のようなもの。
家賃収入に対しては、25%の税金がかかる。
 管理会社から源泉徴収される。
 ただし払った税金は日本で確定申告すれば返ってくる。
・家賃収入を受け取るには現地のペソ建銀行口座が必要。
 現地に行かなくても、フィリピンナショナルバンク(PNB)の東京支店でも開設できる。
・フィリピンコンドミニアムの耐用年数は50年(法律で定められている)
・ディベロッパーとしては、特にAYALA社がお勧め。

<ローンについて>
・フィリピンの借入金利は低く、4%から借りられる。また長期の借り入れも可能。
・ビザ(SRRV)を取得すると融資が有利になる。
 ただしSRRVを取得するには現地に1カ月程度滞在する必要がある。
・ローンが下りるかどうかは物件による。
 大手ディベロッパーの物件ならOK。
・日本の銀行の無担保ローンを利用することもできる。
 利用限度額は1000万円で、金利は6.5%。


<MSJ社について>
・5年前からフィリピン不動産を手掛けている。
 これまでの販売実績は約200件
・現在取り扱っているのはマニラのコンドミニアムのみ。セブ島など他の都市は扱っていない。
マニラに拠点があり、約50人の現地人スタッフがいる。
・MSJでは賃貸物件のサブリース(家賃保証)を行っている。
 サブリースをつけた場合、5年間、家賃の8割を保証する。
 サブリースを付けない場合は、あまり当社に管理を依頼する意味はないので、ディベロッパーに依頼した方がよいかもしれない。
・不動産売買契約締結サポート・ローン申込サポートなども行う。
・現地で実際に物件を見たい場合は、連絡してもらえれば個別にツアーを実施する。
MSJ事務手数料は物件価格の5%(ただし最低30万円)
 (サブリース保証料は別)
・中古物件も扱っている。
 (完成後1年程度の物件が中心)
 

■感想
・家賃収入に対する税金については、別途確認が必要と思います
 (本当に日本で確定申告すれば戻ってくるのか)。
・ローンを組むことで投資効率を高めることができるのは理解できます。
 ただ、ローン手続き、ビザ(SRRV)取得手続きなどは大変そうだし、ローンが下りるか、また家賃収入が実際に得られてローン返済ができるかどうか不安もあります。
 最初の投資としては、少額の物件をローンなしで購入する方がよいと考えています。
 実際に安定した家賃収入が得られるようになり、2件目の物件を購入を考えるようになってからローンを検討したいと思います。 
・現地に行かなくても現地の銀行口座が開設できるという情報は役に立ちそうです。
 いずれにしても物件視察時には現地に行くつもりですが、銀行口座開設を現地で行う場合、必要な書類が不足していると窓口で万一言われてしまうとどうにもなりません。
 国内であれば確実に口座開設ができるので安心です。
 (日本語も通じますし)
・サブリース(家賃保証)については、あまり利用するメリットを感じませんでした。
 空室率が4%程度と低いのであれば、家賃の20%ものコストをかけて家賃保証を付ける必要はないでしょう。
・MSJについては、実績・知識・取扱物件は豊富と感じました。
 また、現地に拠点があり多くのスタッフがいる点も安心できます。
 ただ、物件価格の5%という費用はサービス内容に比べて若干高いようにも思います。
 他社とも比較検討して決めたいと思います。
  1. 2014/07/05(土) 05:00:00|
  2. セミナーレポート
  3. | トラックバック:0
  4. | コメント:0

当サイトについて

当サイトでは、「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」の2015年7月までの記事を掲載しています。 最新の記事は、下記のリンクよりご参照ください。
「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」(新)
2015年8月にブログのテンプレートを変更した際、過去記事の一部の表などが表示されなくなってしまったため、過去記事を当サイトに移動しました。

プロフィール

kennygorou931old

Author:kennygorou931old
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

最新記事

最新コメント

月別アーカイブ

カテゴリ

未分類 (2)
maneo (143)
ソーシャルレンディング (60)
AQUSH (67)
AQUSHヒートマップ (43)
SBIソーシャルレンディング (38)
その他 (4)
サイト紹介 (5)
サービス会社比較 (29)
セミナーレポート (11)
ソーシャルレンディングとは (2)
マーケットの動向 (1)
メディア掲載 (3)
投資本の書評 (17)
海外の動向 (19)
用語解説 (2)
運用状況 (145)
Q&A (1)
インタビュー (4)
ミュージックセキュリティーズ (5)
日本クラウド証券 (14)
jitsugen (1)
クラウドクレジット (6)
ラッキーバンク (2)
海外不動産投資 (4)
LCレンディング (1)
スマートエクイティ (1)
出版 (16)

検索フォーム

RSSリンクの表示

リンク

このブログをリンクに追加する

ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード

QR

上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。