けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記(旧)

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フィリピンホテルファンドについて

「年収500万円からのフィリピン不動産投資入門」では、コンドミニアム(日本で言うマンション)投資の他に「ホテルファンド」の投資も紹介されていました。


年収500万円からのフィリピン不動産投資入門年収500万円からのフィリピン不動産投資入門
(2014/01/31)
服部 富雄

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ホテルファンドとは、ホテルの1室を所有できるというものです。
以下の特徴があります。
・所有者は自分で使用することはできない。
・家具や室内の備品は最初からそろっている(費用は不要)
・清掃などのメンテナンスはホテルが行ってくれる。
・予め投資用として売買されるため、利益が出るように価格設定されている。
・管理委託費用・固定資産税などの支払いなし


事例として、マニラのマカティという地域に建設予定のホテルの1室が紹介されています。
・広さ:37.49平方メートル
価格:450万ペソ(約1160万円)
・運営費:収入の60%
想定利回り:9.2%(稼働率70%の場合)~11.9%(稼働率90%の場合)

想定利回り9.2%であればコンドミニアム投資よりも利回りが良さそうです。
また、入居者を探したり管理を委託したりという手間がないので、初心者にも向いていそうな気がします。
問題は、1160万円とかなり金額が大きいことです。もう少し低い価格帯の物件があればよいのですが。

また、ホテルファンドについて紹介しているのは、今回読んだ本の中ではこの本だけでした。
また、この本の中でも事例はこれ1つだけしか紹介されておらず、コンドミニアム投資に比べると物件の数は少ないようです。

現時点で不明な点は以下の通りです。

・購入方法(取扱業者)は
・将来的に売却は可能なのか
・何年保有できるのか
・実際の稼働率はどの程度を想定すべきか
・ホテルの倒産時などはどうなるのか
・国内にも同じようなホテル投資はあるのか。あるとしたら価格帯・利回りはどの程度か(参考として)
・ホテルに投資するREITなどはあるか。あるとしたら価格帯・利回りはどの程度か(参考として)
・税金や手数料など

こうした点について調査していきたいと思います。

もし海外不動産投資に詳しい方がいらっしゃれば、是非情報・アドバイス等いただけると幸いです。
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  1. 2014/06/18(水) 05:00:00|
  2. 海外不動産投資
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海外不動産投資のリスク

引き続き海外不動産投資(主に東南アジア)の話です。

やはり不動産投資特に海外となると、為替リスクをはじめとした多くのリスクが気になります。

書籍などの情報を元に、主なリスクおよび対処法をまとめてみました。

 リスク説明対処法
物件完成前現地エージェントにだまされる日本では宅建業法登録した業者しか不動産販売できないが、海外ではそうした仕組みがないところもある。
悪質な現地エージェントにだまされるケースもある。
英米などでは仕組みが整っており、だまされる確率は低い。
現地の日本人エージェントは、必ずしも信用できない。
日本にもビジネス拠点を持つ人・現地人も顧客にしている人であれば信用できる可能性は高い。
だまされないためには、第3者に意見を求めるのも有効。
(決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)
建設会社の倒産建築中の物件(プレビルド)の場合、完成前に建設会社の倒産などにより工事が中断してしまうリスクがある。信用のおける建設会社を選ぶ
資金調達リスクローンが組めないリスクローン審査が通らなかった場合、現金で決済するか違約金を払って解約するしかない。
物件完成後為替リスク売却時に、代金を円に交換する場合に為替差損がでる可能性がある。-
カントリーリスク政治体制の変更・政策・規制・税制の変更・財政破綻・テロ・戦争-
天災地震・台風・洪水など-
賃料・物件価格が下がるリスク-賃貸需要の高い地域を選ぶ。
空室リスク4%程度賃貸需要の高い地域を選ぶ。
サブリースを付ける
流動性リスク不動産は現金化に時間がかかる。資金に余裕を持たせる。
金利上昇リスクローン返済の金利が上昇するリスクがある。-
家賃滞納-オーストラリアでは、2~3週間家賃を滞納したら、簡易裁判をやって強制執行をすればよい。
(決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)

これだけでもかなりありますね。
やはり株や債券、ソーシャルレンディングなどと比べるとリスクの種類や気を付けなければならない点ははるかに多いようです。

他にもいろいろあると思いますが、わかったら随時追加していきます。

ちなみに、フィリピンペソの過去5年間の為替レートの推移は以下の通りでした。
フィリピンペソ為替レート

http://philippinepeso.ryogae.com/exchange_rate.php

最高: 0.58 ペソ/円
最低: 0.40 ペソ/円
⇒変動率 31.0%
なので、投資期間を5年間とすると、最大で3割程度の為替リスクを想定しておけば良さそうです。

また、実際に購入する際は現地に行って現物を確認し、契約を行う必要があります。
フィリピンであれば成田から4~5時間で行けるようですが、やはり何度も行くのは大変でしょう。
  1. 2014/06/14(土) 05:00:00|
  2. 海外不動産投資
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海外不動産投資について調べています(2)

海外不動産投資(主に東南アジア)について引き続き調べています。
関係する本を何冊かAmazonで購入して読みました。

誰でもできる!やさしい海外不動産投資誰でもできる!やさしい海外不動産投資
(2012/09/14)
浦田健、奥村尚樹 他

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決定版!  海外不動産投資《地球の買い方》決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》
(2013/02/15)
一般社団法人 アジア太平洋大家の会 &一般社団法人 日本賃貸経営業協会

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はじめてのタイ不動産投資 ~コンドミニアム購入の仕方と投資のポイント~ (現代の錬金術師シリーズ)はじめてのタイ不動産投資 ~コンドミニアム購入の仕方と投資のポイント~ (現代の錬金術師シリーズ)
(2012/11/17)
バンコク大家

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日本脱出先候補ナンバーワン国 マレーシア 資産運用・不動産投資・ロングステイ日本脱出先候補ナンバーワン国 マレーシア 資産運用・不動産投資・ロングステイ
(2011/06/11)
石原 彰太郎

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どれも情報量が多く良い本でした。

すべての内容を紹介することはできませんが、わかったことを自分のメモ代わりにいくつか記載します。

・国によって外国人が不動産を保有できるところとできないところがある。
 土地付き住宅購入・所有区分所有(コンドミニアム)住宅ローン
マレーシア(※)
シンガポール×
フィリピン×
タイ××
カンボジア××
インドネシア×××
ベトナム×××
(「年収500万円からのフィリピン不動産投資入門」より) 
(※:ただし、50万リンギット(約1250万円)以上の物件のみ購入可能)

・フィリピンのコンドミニアム投資では、「ノンリコースローン(非遡及型融資)」というローンが利用できる。
 これは、ローンを組んで不動産を購入し、万一返済不能になった場合、物件を手放して返済にあてれば、仮に売却価格がローン残高よりも低くても、その差額は返済不要となる、というもの。
 物件価格低下のリスクを抑えることができる。
 (「年収500万円からのフィリピン不動産投資入門」より)

・フィリピンのコンドミニアムは、完成前(建設中)に購入できる(プレビルド)。 
早く購入すれば早いほどディスカウントが受けられる。 
例えば、完成の2年前に購入すれば、1割程度ディスカウントされる、という感じ。
 (「年収500万円からのフィリピン不動産投資入門」より)

・物件購入やローンを組んだり賃料を受け取るには、現地に銀行口座を開設する必要がある。 
(「年収500万円からのフィリピン不動産投資入門」より)

・海外不動産投資にあたり、英語はどうしても必要となる。 
ただし、英会話は不得意でも、基本的な英語メールのやり取りができれば何とかなる。 
(決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)
 (私も英会話は得意ではありませんが、メールなら辞書を見ながら何とかなりそうです)

・海外で不動産所得があれば、現地で毎年税金の申告が必要。
 一般的には現地の税務専門家に手数料を払って依頼する。
 日本と租税条約を結んでいる国であれば、海外で納税したら日本における確定申告の経費として計上できる。
 (税金の二重取りを防ぐ措置)
 (決定版! 海外不動産投資《地球の買い方》より)
 (税金の申告を日本だけでなく海外でもやらないとならないのは面倒ですね)

・不動産投資を行う国を選ぶのに重要なポイントは3つ 
 ①人口増加・経済成長・インフラ整備が見込まれる国。資源国家・対外貿易黒字国であればさらによい。
 ②治安・法整備・国民性
 ③政治の安定性
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)

・現地企業選びのポイントは以下の通り 
 ・取引上の疑問に対してしっかり調査・回答できるか。
 ・有利な条件で融資のあっせんはしてもらえるか。
 ・海外口座開設サポートはあるか。
 ・完成後の管理体制は整っているか(過去の実績・管理戸数はどうか)
 ・現地に日本人スタッフが常駐しているか
 現地企業の手数料は、3%程度と考える。
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)
 
・海外不動産投資は、必ず出口を意識しなければならない。
 重視するポイントは2つ。
 ・生活環境とビジネスへのアクセスが整っているか。
 ・数年後に現地のミドル~アッパー層が購入できる価格帯であるか
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)

・海外に限らず不動産は必ず現地を見ることが必要。
 チェックすべきポイントは以下の通り。
 ・プロジェクトの概要(総戸数・面積・立地・竣工時期・間取り・付帯施設など)
 ・周辺の開発状況(ショッピングセンター・駅など)
 ・購入しているのはどんな人か(地元の人に人気のある物件か)
 ・割引率・価格・ローンの利用可否・賃料
 ・現地の販売センターの様子(スタッフの対応は丁寧か)
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)

・現地の情報を日本で収集するには以下の方法がある。
 ・ネットのニュース
 ・不動産コンサルティング企業のレポート(英語)
 ・為替動向
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)

・不動産投資はローンを組んだ方が投資効率がよい。
 ただし、以下のようにローンの利用できない場合もある。
 ・高齢の人(借入年齢限度は70歳前後)
 ・借入の多い人
 ・定期的な収入の無い人
 (「誰でもできる!やさしい海外不動産投資」より)

・タイの首都バンコクおよび近郊県では、100万バーツ(約250万円)から新築コンドミニアムが購入できる。
 また、購入後も物件価格が下がりにくい。
 (「はじめてのタイ不動産投資 ~コンドミニアム購入の仕方と投資のポイント」より)

・タイでは不動産の購入意欲が高い。
 賃貸需要の主なマーケットは、月々の家賃が5000バーツ(約13000円)以下の物件。
  (「はじめてのタイ不動産投資 ~コンドミニアム購入の仕方と投資のポイント」より)

もし海外不動産投資に詳しい方がいらっしゃれば、是非情報・アドバイス等いただけると幸いです。
  1. 2014/05/14(水) 05:00:00|
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海外不動産投資について調べています

先日書店でたまたま目について購入した本です。

年収500万円からのフィリピン不動産投資入門年収500万円からのフィリピン不動産投資入門
(2014/01/31)
服部 富雄

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以前より不動産投資には興味があったのですが、日本の投資用マンションなどは利回りが低く、また数千万円単位の資金が必要なことから、投資対象としてはあまり魅力を感じませんでした。
REITであればそれほど多くの資金は必要ありませんが、利回りは5%前後とソーシャルレンディングと比べて低いものが多いようでした。
また、人口減少が続いており、将来的に不動産の価値も下がっていくという見通しを持っています。

ただ、海外不動産であれば事情は大きく異なります。

この本によると、フィリピンでは600万円程度で新築のコンドミニアム(日本で言うマンション)が購入でき、賃貸とした場合10%程度の利回りが得られるものもあるそうです。

また、フィリピンの人口増加率は1.82%と東南アジアの中で東ティモール・シンガポール・ブルネイに続いて高く、20歳以下の若年人口の比率も非常に高いとのこと。当分の間人口増加が続くことは間違いないでしょう。
実際に不動産価格も上昇を続けており、年に10%~15%程度上がっているとのこと
インカムゲインとキャピタルゲインの両方を期待できるということになります。

いくら海外不動産投資が期待できると言っても、いきなり数千万円単位の投資を行うのは無理ですが、600万円程度であれば何とか工面できそうです。
この本によると場合によってはローンを組むこともできるようです。

著者の服部富雄氏は、株式会社リードという不動産会社の社長で、エイブル上海店・マニラ店の社長でもあります。
フィリピンで不動産会社を実際に経営している方なので、情報はある程度信用してよさそうです。

最近maneo,AQUSHとも好条件の案件が少なくなってきており、資金が一部遊んでしまっている状態です。

新たな投資先として海外不動産投資について引き続き調べていきたいと思います。

もし海外不動産投資に詳しい方がいらっしゃれば、是非情報・アドバイス等いただけると幸いです。
  1. 2014/05/10(土) 05:00:00|
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当サイトについて

当サイトでは、「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」の2015年7月までの記事を掲載しています。 最新の記事は、下記のリンクよりご参照ください。
「けにごろうのはじめてのソーシャルレンディング日記」(新)
2015年8月にブログのテンプレートを変更した際、過去記事の一部の表などが表示されなくなってしまったため、過去記事を当サイトに移動しました。

プロフィール

kennygorou931old

Author:kennygorou931old
IT系企業に勤務しています。
2010年からソーシャルレンディング(融資型クラウドファンディング)での資産運用を開始しました。
自分の運用実績、各社のサービス内容比較、業界の最新トピックなどを毎週2回(水・土)発信しています。

■著書
2015年3月7日にぱる出版より著書「年利7%!今こそ「金利」で資産を殖やしなさい!~日本初!融資型クラウドファンディング投資の解説書」を発売しました。是非よろしくお願いいたします。

■興味のあるもの
 ・投資(これまでに実施したことがあるのは、投資信託・国債・FX・株式などです。)

■ソーシャルレンディングについて
 maneo・AQUSHとも2010年から始めました。
 ソーシャルレンディングは将来性のあるビジネスモデルです。自分も微力ながらこのブログを通じて知名度の向上に努めたいと思っています。

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